03 Bewoner.

Met directe bemiddeling helpen we woningzoekenden door hen actief een passende woning aan te bieden, zonder dat zij hiernaar zelf hoeven te zoeken. Dat doen we in nauw overleg met de gemeenten, waarmee we afspraken maken over hoeveel mensen uit specifieke doelgroepen we huisvesten. Voor deze groepen is het vaak extra lastig om aan een woning te komen, of is er een maatschappelijk belang om hen zo snel mogelijk aan een woning te helpen. 

In 2025 was ons doel om 70% van de vrijgekomen sociale huurwoningen te verhuren aan mensen met een inkomen binnen de grenzen van passend toewijzen (de primaire doelgroep). Dat zijn huurders met de laagste inkomens. Uiteindelijk verhuurden we 73% van onze sociale huurwoningen aan hen. Dat is enerzijds positief, maar het wijkt ook af van een bewuste keuze om in 2025 70% aan de primaire doelgroep te verhuren ten opzichte van 78% in 2024. In verschillende buurten sturen we namelijk op een meer diverse samenstelling van bewoners. Mede daarom wilden we een iets groter deel van de sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een net iets hoger inkomen. Dat doel is niet volledig gerealiseerd.

Wettelijk moeten we minimaal 95% van de huurders met een inkomen binnen de grenzen voor passend toewijzen een woning bieden die past bij hun inkomen, dus met een huur onder de eerste of tweede aftoppingsgrens. Ook in 2025 lukte dat bijna altijd (99,57%). Naast het passend toewijzen dienen we minimaal 92,5% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot de Europanorm. Met 98% voldeden we hier ruimschoots aan.   

In totaal maakten 42 huurders gebruik van een doorstroomregeling om te verhuizen naar een woning die beter past bij hun situatie. Daarnaast stroomden 24 huurders door van een sociale huurwoning naar de vrije sector, verkochten we 16 woningen aan zittende huurders en vonden via woningruil 45 geslaagde ruilen plaats (van de 116 verzoeken). 

Niet elke huurder woont in een woning die het best aansluit op zijn of haar leefsituatie of gezinsomvang. Bijvoorbeeld een alleenstaande oudere in een grote gezinswoning, of een gezin met drie kinderen in een klein tweekamerappartement. Daarom vinden we het belangrijk dat deze huurders (kunnen) doorstromen naar een beter passende woning. Dat is ingewikkeld, vooral als mensen juist gelukkig zijn waar ze nu wonen. 

Om doorstroom te bevorderen proberen we het aantrekkelijk(er) te maken. In nieuwbouwprojecten realiseren we bewust woningen die juist voor doorstromers interessant zijn, zoals seniorenwoningen dichtbij voorzieningen. Via de Van Groot Naar Beter-regeling stimuleren we huurders om te verhuizen naar een kleinere, passende woning. Met onze aanvullende regeling ondersteunen we hen extra, bijvoorbeeld met de hulp van een verhuizer of vakman.

In 2025 ontvingen we 371 meldingen van (mogelijke) woonfraude. Dit leidde ertoe dat 115 woningen opnieuw konden worden verhuurd nadat woonfraude was vastgesteld. Hiermee behaalden we ons doel dat minimaal 30% van deze meldingen leidt tot een vrijgekomen woning. Dat is belangrijk; woonfraude zorgt er niet alleen voor dat een woning bezet wordt die hard nodig is voor iemand anders, maar raakt ook bewoners van een buurt. Illegale onderhuur, onrechtmatige bewoning of het gebruik van een woning voor activiteiten die niet zijn toegestaan (zoals drugshandel), zorgt vaak voor onrust en heeft regelmatig een negatief effect op de leefbaarheid.  

Op basis van onderzoek en signalen uit de buurt weten we dat woonfraude veel vaker voorkomt dan nu wordt gemeld. Dat is ongunstig voor de leefbaarheid en voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. Afgelopen jaren was onze inzet vooral reactief, gericht op het opvolgen van meldingen die we krijgen. Die werkwijze zetten we voort, waarbij we zullen investeren in het verhogen van de meldingsbereidheid onder zowel collega’s als van bewoners en andere partijen in de buurt. Dit doen we bijvoorbeeld door hen te ondersteunen in het herkennen van signalen en om vermoedens van woonfraude makkelijker met ons te delen. Tegelijkertijd zien we kansen om woonfraude proactiever op te sporen via datagedreven onderzoek. 

In 2025 ontvingen we 17 aanvragen voor de jonge wezenregeling, en deze zijn allemaal toegekend. De jonge wezenregeling voorkomt dat een kind dat beide ouders verliest op staat komt te staan. In zo’n complexe situatie kijken we samen met hulpverlening, familie en andere betrokkenen welke woonoplossing het beste aansluit op wat het kind nodig heeft.

Soms lukt het huurders niet om hun huur of afrekening servicekosten op tijd te betalen. Dat kan veel spanning geven, zeker wanneer er al andere zorgen spelen of het financieel krap is. Daarom proberen we betalingsachterstanden zo vroeg mogelijk te voorkomen. Waar nodig bieden we maatwerk, zodat een betalingsprobleem niet verder oploopt. In 2025 had 6% van onze huurders een betalingsachterstand. Dat is net iets lager dan in 2024, maar in lijn met afgelopen jaren. Het totale huurachterstandspercentage daalde licht naar 1,04% (van 1,18% in 2024).  

Helaas heeft een betalingsachterstand 16 keer geleid tot een ontruiming. Dat blijft een zwaar middel, waarvan we de inzet zoveel mogelijk proberen te voorkomen, maar helaas niet altijd kunnen vermijden. Er gaat ook altijd een uitgebreid en zorgvuldig proces aan vooraf. Het aantal ontruimingen lag aanzienlijk hoger dan in 2023 en 2024 (respectievelijk zes en zeven ontruimingen). Een deel hiervan wordt verklaard door acties bij de politie eind 2024, waaronder het staken van ondersteuning bij huisuitzettingen. Dat leidde tot uitstel, wat effect had op het aantal ontruimingen in 2024 en 2025. Bij gezinnen met minderjarige kinderen zijn we extreem terughoudend met ontruimingen.   

In 2025 bedroeg onze huursomstijging 4,31%. Hiermee blijven we binnen de maximaal toegestane 4,5% volgens de vernieuwde Nationale Prestatieafspraken. Bij het bepalen van de huurverhoging hebben we opnieuw gekeken naar wat dit betekent voor huurders. Door de lagere huren relatief iets meer te laten stijgen, wordt de verhoging voor veel huurders grotendeels opgevangen door de huurtoeslag. Daarnaast pasten we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders met een hoger middeninkomen of een hoog inkomen. Die stijging konden we dit jaar minder matigen dan in eerdere jaren. Tegelijkertijd vinden we het passend dat de hoogste inkomens de zwaarste lasten dragen. Voor deze groep huurders verhoogden we de huren met maximaal € 100 per maand tot aan de DAEB-sociale huurgrens en € 85 voor huren boven die grens. Voor hoge middeninkomens kozen we voor een maximale stijging van € 50 per maand tot aan de DAEB-sociale huurgrens. Lag de huur al boven die grens, dan voerden we geen extra verhoging door. Met deze keuzes proberen we huurverhogingen zo eerlijk mogelijk te verdelen, én ruimte te houden om te blijven investeren in onderhoud en het bouwen van nieuwe woningen.