04 Woning.

Rochdale bezit ruim 37.500 woningen. De meeste hiervan staan in Amsterdam; de rest in Diemen, Landsmeer, Purmerend en Zaanstad. Onze totale woningvoorraad is vrijwel gelijk aan die van 2024, net als het aandeel sociale huurwoningen (94,5%). Maar: onze portefeuille was met de oplevering van bijna 700 nieuwbouwwoningen en de verkoop van onder andere ruim 500 woningen in Purmerend wél flink in beweging (zie hoofdstuk 6). De komende jaren zal het aantal woningen in ons bezit groeien, met als uiteindelijke doel dat we zoveel mogelijk huurders een fijn thuis kunnen bieden. 

Goed reparatieonderhoud is voor onze huurders belangrijk. Als er iets kapot is, moet dat snel en goed worden opgelost. In 2025 voerden we 49.771 reparaties uit. Ruim tweederde daarvan werd gedaan door onze eigen onderhoudsdienst; de rest door samenwerkingspartners. Het aandeel reparaties dat door partners is uitgevoerd lag zo’n 7 procentpunt hoger dan in 2024. De reden hiervan is een meer projectmatige inzet van de eigen dienst wanneer gepland onderhoud of renovatie moeten worden uitgesteld. Dat uitstel is voor huurders vaak teleurstellend. Daarom proberen we met de inzet van onze vakmensen in de tussentijd wel belangrijke problemen te verhelpen en het wooncomfort waar mogelijk te verbeteren. 

Als een huurder vertrekt, maken we de woning klaar voor de volgende bewoner. Soms volstaan kleine werkzaamheden; in andere gevallen vervangen we bijvoorbeeld de keuken of badkamer. Via mutatieonderhoud zorgen we ervoor dat de nieuwe huurders een woning betrekken die veilig, schoon en van goede kwaliteit is. In 2025 voerden we mutatieonderhoud uit bij 1.850 woningen, minder dan de verwachte 2.100. Dat komt doordat er minder verhuizingen waren. De kosten per mutatiewoning kwamen uit op gemiddeld € 11.342, iets boven de begrote € 10.848. We hebben in 2025 ook de nodige stappen gezet om de kwaliteit van het mutatieonderhoud (en de betrouwbaarheid daarvan) naar een hoger niveau te brengen, onder andere door andere afspraken te maken met onze co-makers. Dit leidde tot minder herhaalklachten, en heeft ook een positief effect gehad op de snelheid waarmee we vrijgekomen woningen opnieuw konden verhuren. 

Planmatig onderhoud voeren we periodiek en vaak per complex uit. Het gaat dan om werkzaamheden die belangrijk zijn om woningen veilig en in goede staat te houden, zoals onderhoud aan installaties, daken of gevels. 

Het grootste deel van onze planmatig onderhoud werkzaamheden vond plaats op het gebied van elektrische installaties. In totaal zijn 12.615 woningen (164 complexen) voorzien van onderhoud of vervanging van dit soort installaties. Hiermee is een belangrijkste stap gezet in het verbeteren van veiligheid, betrouwbaarheid en energie-efficiëntie. Daarnaast zijn bij 7.128 woningen (61 complexen) werkzaamheden uitgevoerd aan zogenaamde ‘W-installaties’, waaronder verwarmings- en waterinstallaties. Deze ingrepen dragen bij aan het comfort van bewoners en aan het verlagen van storingsgevoeligheid. 

Ook de gevels kregen de nodige aandacht. In 6.018 woningen (86 complexen) zijn onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd om de kwaliteit van de gebouwschil te verbeteren en de levensduur te verlengen. Op het gebied van daken zijn in 3.642 woningen (46 complexen) werkzaamheden verricht. Tot slot is de brandveiligheid verder versterkt. In 1.174 woningen (16 complexen) zijn maatregelen om te veiligheid van onze bewoners beter te waarborgen. 

Hoewel onze ambitie groter was, zijn we ook blij met het resultaat. We merken dat het steeds lastiger wordt om bewoners thuis te treffen zodat werkzaamheden kunnen doorgaan. Dat kost veel tijd en kan leiden tot vertragingen. Daarom zoeken we continu naar nieuwe manieren om bewoners goed te bereiken en hen te stimuleren om mee te werken. Een mooi voorbeeld kwam uit Zaandam, waar een moskee aanbood om te helpen met de communicatie richting bewoners. Dat bleek effectief.  

In totaal gaven we in 2025 ruim € 2 miljoen minder uit aan planmatig onderhoud dan begroot. Daarmee kwamen we uit op 93% van het geplande budget. Een belangrijke reden is dat we ervoor kozen om de standleidingen in de Knijtijzerpanden (Amsterdam Nieuw-West) via renovatie en later in de tijd op te pakken. Hierdoor ontstond ruimte om werkzaamheden die oorspronkelijk in 2026 gepland stonden naar voren te halen. In de praktijk bleek het echter lastig om deze vervroeging daadwerkelijk te realiseren. In 2026 willen we hier beter op anticiperen. Dat doen we onder andere door overprogrammering: projecten alvast voorbereiden zodat ze ‘op de plank liggen’ en we sneller kunnen schakelen wanneer ruimte in de planning dreigt te ontstaan. Zo kunnen we onderbesteding tijdig signaleren én direct benutten.

Uit het tweejaarlijkse HIRA (Huurders in de Regio Amsterdam) bewonersonderzoek weten we dat onze huurders relatief ontevreden zijn over de onderhoudstoestand in hun woning. Hoewel de beoordeling in de afgelopen twee jaar iets is verbeterd, blijft dit een belangrijk aandachtspunt. Keukens en badkamers worden vaak genoemd als punten die vooral verbeterd moeten worden. Ook is de bestrijding van schimmel een punt dat door veel huurders wordt benoemd. Juist bij huurders die ontevreden zijn over het onderhoud is de aanpak van deze zaken belangrijk, blijkt uit het onderzoek. 

In 2025 hebben we bij 976 woningen een nieuwe keuken geplaatst, en bij 701 woningen is de badkamer vervangen. Ook de komende jaren blijven we ons inzetten om de kwaliteit van badkamers en keukens te verbeteren. Hiervoor hebben we extra ruimte in de begroting gemaakt.  

Gezien de opgave die we zien rondom de kwaliteit van badkamers en keukens is de begroting hiervoor met € 2,2 miljoen verhoogd gedurende het jaar. Daarvan hebben we ‘slechts’ € 0,6 miljoen daadwerkelijk kunnen besteden, omdat er te weinig tijd was om alles in opdracht te geven en de medewerkingsbereidheid van bewoners lager was dan verwacht.

Schimmel en vocht blijven grote zorgen voor huurders. Het aanpakken van deze problemen kreeg daarom ook in 2025 veel aandacht. We werken volgens de Amsterdamse Schimmelaanpak, waarin corporaties met elkaar hebben afgesproken schimmel altijd te verwijderen, onderzoek te doen naar de oorzaak en voorlichting te geven in de woning als dat nodig is. Lessen die we leren delen we onderling.  

We hebben onze processen verbeterd en zijn overgestapt naar een andere leverancier, zodat meldingen sneller en effectiever kunnen worden opgepakt. Daar investeren we in: we gaven ruim € 1,7 miljoen uit aan inspecties, saneringen en klein herstel. Hiermee hebben we 1.587 woningen aangepakt. Voor het tijdig oplossen van schimmel is het belangrijk dat we het probleem goed in beeld hebben. Dat is nog niet het geval. We zijn deels ook afhankelijk van de meldingen van huurders. Maar: niet alles wordt nog gemeld. Meldingen blijven soms uit omdat bewoners het proces te ingewikkeld vinden, weinig vertrouwen hebben dat er iets gebeurt of niet weten hoe schadelijk schimmel kan zijn. Daarom zijn we, samen met een groep betrokken huurders, gestart met de campagne ‘Schimmel? Meld het nu!’. Naast het aanpakken van schimmelmeldingen die via huurders komen hebben we ook een complexgewijze aanpak. Hiermee zijn vocht- en schimmelproblemen in nog eens ongeveer 400 woningen aangepakt. 

Bij een deel van onze complexen is onderhoud niet meer voldoende om ervoor te kunnen zorgen dat huurders weer lange tijd prettig en veilig kunnen wonen. Renovatie is dan noodzakelijk. We leverden 271 gerenoveerde woningen op in 2025, iets minder dan de geplande 300. Ook leverden we 20 gerenoveerde BOG-ruimtes op. De uitgaven ten opzichte van de begroting kwamen ongeveer € 15 miljoen lager uit. Dit werd met name veroorzaakt door vertragingen in een aantal projecten, bijvoorbeeld door het moeten starten van een nieuwe aanbestedingsprocedure, een aangepaste planning door asbestsanering of een vertraagde aansluiting door nutspartijen. Zoals te zien in Grafiek 1 gaven we in 2025 desondanks aanzienlijk meer uit aan renovaties dan in 2024, waarmee de stijgende lijn van de afgelopen jaren verder is doorgezet.  

Eind 2025 waren zeven renovatieprojecten in uitvoering, samen goed voor 829 woningen. Dat zijn aanzienlijke aantallen, die flink hoger liggen dan bijvoorbeeld in 2023 en 2024. Daar zijn we trots op. Tegelijkertijd zien we de uitdagingen toenemen. Het kost steeds meer tijd om tot een goede aanpak te komen. De afweging tussen de investering en de kwaliteitswinst wordt ingewikkelder, omdat renovaties steeds duurder worden. In sommige situaties is sloop-nieuwbouw daardoor een betere keuze voor de lange termijn. Maar dat gesprek is lastig. Zo geeft gemeente Amsterdam de voorkeur aan renovatie boven sloop om cultuurhistorische redenen. Dat vraagt om zorgvuldige afwegingen en veel afstemming, zodat we toekomstbestendige keuzes maken. 

Voor veel bewoners betekent een renovatie of sloopnieuwbouw dat zij hun huis — en daarmee een vertrouwde plek — moeten verlaten. Het vinden van een andere, passende woning is dan een ingrijpende stap. In 2025 werd nog duidelijker hoe complex deze opgave is geworden. Door schaarste op de woningmarkt is het moeilijker om snel een geschikte woning te vinden, zeker voor grotere gezinnen. Tegelijkertijd zien we dat herhuisvesting soms schuurt met ons streven naar sterke buurten. Mensen die al jaren met elkaar in een complex wonen en elkaar kennen, kunnen ineens verder uit elkaar komen te wonen. Of de nieuwe woning is ver van de school van de kinderen. Dat raakt mensen. We merken ook dat veel tijdelijke verhuizingen de leefbaarheid in sommige buurten extra belasten. 

Tot 2030 moeten we nog honderden huishoudens begeleiden naar een nieuwe woning. Dat vraagt veel van bewoners, van onze collega’s én van de beschikbare woningen. Daarom kijken we kritisch naar wat nodig is om gezinnen tijdig en zorgvuldig te kunnen verhuizen, zonder onnodige vertraging van projecten die juist bedoeld zijn om de buurt te verbeteren. In 2026 blijven we ons inzetten om deze puzzel goed te leggen: met aandacht voor wat bewoners nodig hebben, voor het behouden van sterke buurten én voor het bewaken van de voortgang van de vernieuwing. Want vertraging brengt niet alleen enorme kosten met zich mee, maar houdt ook bewoners langer in onzekerheid.