Voorwoord.

Voorwoord

Werken aan sterke buurten is de kern van alles wat we doen. Om daar een extra impuls aan te geven lanceerden we in 2025 onze aangescherpte koers. Niet om het roer volledig om te gooien, maar om nog nadrukkelijker te kiezen voor sterke buurten en duidelijker richting te geven aan onze bijdrage daaraan. Daar zijn we gelijk mee aan de slag gegaan in een jaar dat vol kansen, mooie resultaten én uitdagingen zat.

De grootste uitdaging diende zich in april al aan. De aangekondigde huurbevriezing zette onze ruimte om te blijven bouwen en onderhouden flink onder druk. Dat het plan uiteindelijk van tafel ging was een enorme opluchting, maar illustreerde ook hoe kwetsbaar onze sector is voor de grillen van wispelturig overheidsbeleid. Die kwetsbaarheid vraagt van ons dat we wendbaar blijven en dat we ons blijven uitspreken.

Ondanks een uitdagende start van het jaar hebben we resultaten geboekt waar we trots op zijn. De nieuwbouwproductie kwam in een stroomversnelling: we leverden bijna 700 woningen op, meer dan in de vijf jaar daarvoor bij elkaar opgeteld. Een van de hoogtepunten was de realisatie van Brasa Village in Amsterdam Zuidoost, waar we samen met twee andere corporaties een van de snelste gebiedsontwikkelingen ooit in Nederland realiseerden: van plan naar oplevering in slechts drie jaar.

Ondertussen draaide de organisatie ook op volle kracht rondom renovaties. Hierbij stuiten we op een groeiend knelpunt: de herhuisvestingsopgave. De schaarste aan woningen maakt het steeds moeilijker om een passende andere woning te vinden voor mensen die moeten verhuizen, met name voor grote huishoudens. Ook zorgt herhuisvesting voor een spanningsveld met onze ambitie om te werken aan sterke buurten, bijvoorbeeld als sociale structuren worden doorbroken. Het is een complexe puzzel die onze volle aandacht heeft, en waarin we soms ook moeilijke keuzes moeten maken om de voortgang van projecten te waarborgen.

Het faciliteren van gemeenschappen is een onderdeel van onze koers waar specifieke aandacht naar uitgaat. In 2025 kwam dit onder andere tot uiting in de diverse ‘zachte landingen’ die we organiseerden bij nieuwbouw- en renovatieprojecten. Deze hebben als doel dat bewoners elkaar, hun woning en hun buurt al leren kennen vóórdat ze verhuizen. Een echte zachte landing dus. Het is een succesvolle aanpak gebleken die daarom ook onderdeel is geworden van onze standaard werkwijze bij projecten.

Werken aan sterke buurten vraagt ook om continu in dialoog zijn met huurders en aanwezig zijn in de buurten. In 2025 deden we dat dan ook vaker en bewuster, en daar zien we ook de eerste resultaten van. Tegelijkertijd weten we dat we op dit vlak ook nog flinke stappen hebben te zetten. Nog lang niet alle huurders ervaren dat er goed naar hen wordt geluisterd en dat zij serieus worden genomen. Daar hebben we nog werk te doen. Mede daarom zijn we blij dat een groep huurders zich in 2025 enorm heeft ingezet om een nieuwe huurdersorganisatie vorm te geven. En met succes: op 31 maart 2026 is huurdersvereniging SamenThuis officieel opgericht. Hiermee hebben de huurders van Rochdale weer een centrale belangenbehartiger en heeft Rochdale weer een vaste gesprekspartner namens de huurders. We kijken uit naar een constructieve samenwerking.

Onze koers dwingt ons ook om te prioriteren. In Amsterdam Zuidoost, Nieuw-West, Noord en Zaanstad-Oost liggen grote opgaven. Het is niet toevallig dat deze gebieden, met uitzondering van Noord, onderdeel zijn van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid. We hebben hier veel woningen en daarmee een grote verantwoordelijkheid. Die nemen we graag. Daarom hebben we deze gebieden in 2025 aangewezen als focusgebieden: hier gaan we extra investeren.

Tegelijkertijd vraagt de opgave hier ook om iets anders: buurtgericht samenwerken, ook met overheden. Dat is essentieel om echt aan sterke buurten te kunnen werken. We zijn dan ook blij dat de Rijksoverheid investeert in Nationale Programma’s in de genoemde gebieden. Tegelijkertijd zien we dat de druk op bewoners in deze gebieden groot is en er veel van hen wordt gevraagd. Daar zitten grenzen aan. Datzelfde geldt voor onze financiële ruimte. De huidige financiële randvoorwaarden zijn niet toereikend om toekomstbestendig te blijven werken aan de grote opgaven die we zien. Daarom kijken we nadrukkelijk naar de Rijksoverheid om dit mogelijk te maken. Want: het werken aan sterke buurten kan alléén samen.

Nico Overdevest en Mohamed Acharki

Raad van Bestuur, Woningstichting Rochdale

VERKLARING: De Raad van Bestuur verklaart dat Woningstichting Rochdale haar middelen in 2025 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Blik vooruit

Onze koers bepaalt onze richting. In 2026 staan twee speerpunten centraal die onmisbaar zijn om die koers waar te maken. We zetten een volgende stap in buurtgericht werken met als doel nog beter in te kunnen spelen op de behoeften van de buurt en dichter bij onze huurders te staan. Tegelijkertijd versterken we ons fundament door te werken aan een digitale transformatie en slimmer werken. Dit doen we met evenveel collega’s als nu.

Ook de omvang van onze investeringen en financieringsactiviteiten blijft in 2026 vrijwel gelijk aan die van 2025. Tegelijkertijd weten we dat ons toekomstperspectief afhankelijk is van stabiel overheidsbeleid en van de ontwikkelingen in rente en inflatie. Mocht zich een onverwachte situatie aandienen (zoals de voorgenomen huurbevriezing in 2025), dan weten we precies hoe we kunnen bijsturen. Daar zijn we goed op voorbereid.

Om onze middelen nog effectiever en efficiënter in te zetten, hebben we in januari 2026 een intentieovereenkomst gesloten met een collegacorporatie voor twee zogenoemde taakoverdrachten. Concreet betekent dit dat we woningen met elkaar ‘ruilen’. Daarmee brengen we meer focus aan in ons werkgebied: we trekken ons terug uit twee gebieden waar een andere corporatie beter tot haar recht komt, en in een ander gebied nemen we juist de verantwoordelijkheid voor extra woningen op ons.

De wederzijdse taakoverdracht zal rond de jaarwisseling 2026-2027 plaatsvinden via een zogenoemde activa-passiva-transactie, waarbij zowel de bijbehorende leningen als de woningen zelf worden overgedragen of overgenomen. In totaal dragen we de verantwoordelijkheid voor circa 875 woningen over en nemen we circa 900 woningen in beheer. Met deze uitwisseling is aan beide kanten ongeveer € 200 miljoen gemoeid. Deze taakoverdrachten helpen Rochdale én de collega-corporatie om onze ambities beter waar te maken.