06 Fysieke leefomgeving.

We bouwen niet alleen om onze woningvoorraad te vernieuwen en uit te breiden, maar óók om ‘onze’ buurten verder te ontwikkelen en de leefbaarheid te vergroten. Een goede illustratie hiervan zijn de woningen die we bouwen (en deels al hebben opgeleverd) in de E-buurt in Amsterdam-Zuidoost. Deze nieuwbouw maakt onderdeel uit van een bredere gebiedsontwikkeling, waarin de renovatie van de complexen Geldershoofd en Gravestein (in de aangrenzende G-buurt Noord) een hoofdrol speelt.  

In de komende jaren worden deze 960 woningen stap voor stap grondig gerenoveerd. Dat betekent dat alle bewoners moeten verhuizen. Vele van hen hebben een sterke band met Zuidoost en met hun buurt. We vinden het belangrijk dat deze bewoners zoveel mogelijk in de buurt kunnen blijven wonen als zij dat willen. Immers, dat is waar hun dagelijks leven zich afspeelt, waar kinderen naar school gaan, waar herinneringen liggen. Dat willen we zo goed mogelijk behouden, juist omdat continuïteit van relaties belangrijk is voor een sterke buurt.  

Daarom hebben we een duidelijke keuze gemaakt: we bouwen éérst nieuwe woningen in de omgeving, en pas daarna beginnen we met de renovatie. Zo kunnen mensen zoveel mogelijk in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. In 2025 leverden we het complex ‘Eshowe’ met 89 sociale huurwoningen op, en een jaar eerder al de Egolitoren met 80 sociale huurwoningen. Later komen voor de bewoners van Geldershoofd & Gravestein nog eens honderden woningen beschikbaar in de nieuwbouwprojecten Egellelie, Het Kralenhof en Holland Park West. 

In 2025 leverden we 678 nieuwe woningen op die we ook snel konden verhuren. Dat is een enorme stijging ten opzichte van afgelopen jaren. Dat is ruim meer dan het totaal aantal woningen dat we in de vijf jaren daarvoor opleverden. Ook haalden we hiermee ons doel om 620 nieuwe woningen op te leveren. Dat is een resultaat waar we trots op zijn, zeker gezien de uitdagingen waarmee we bij nieuwbouwprojecten steeds vaker te maken krijgen en die tot vertragingen kunnen leiden. De woningen die we bouwden staan in Amsterdam (Noord, West, Nieuw-West, Oost, Zuidoost) en Purmerend. We gaven in 2025 aanzienlijk meer uit aan nieuwbouw dan in 2024, waarmee de stijgende trend van de afgelopen jaren is voortgezet (zie Grafiek 2). 

In 2025 zijn we gestart met de bouw van 588 nieuwbouwwoningen. Dat is lager dan onze doelstelling van 700 doordat de projecten Vreeswijkpad, Eerste Helmerstraat en Buitenlust vertraging opliepen en doorschoven naar 2026. Het aantal nieuwbouwwoningen in voorbereiding ligt met 2.900 wél goed op niveau en ruim boven het doel van 2.500. 

De komende jaren komt de nieuwbouw nog verder op gang. Voor de jaren 2026, 2027 en 2028 staan ongeveer 2.400 opleveringen gepland. In de meerjarenbegroting tot en met 2035 gaan we uit van ongeveer 6.400 op te leveren woningen vanaf 2026.

Bij onze nieuwbouwprojecten zoeken we naar innovaties die ons helpen om op een duurzame en toekomstbestendige manier te bouwen. Daarom namen we ook in 2025 deel aan de Nieuw-Hollandse (NH) Bouwstroom, waarin woningcorporaties samen met de markt en overheid zoeken naar gestandaardiseerde, betaalbare woonconcepten die relatief snel te realiseren zijn, duurzaam zijn, een goede uitstraling hebben en beperkte kosten voor beheer en onderhoud met zich meebrengen. In 2025 vonden de eerste opleveringen vanuit de NH Bouwstroom plaats in Brasa Village (Amsterdam Zuidoost) waarmee we samen met andere partijen de snelste gebiedsontwikkeling ooit in Nederland realiseerden. Ook is in Sportpark Poelenburg (Zaandam) gestart met de bouw van 172 flexwoningen die uit de NH Bouwstroom voortkomen en tekenden we de overeenkomst voor de realisatie van 219 huurwoningen in Het Kralenhof (Amsterdam Zuidoost). Dat project is in twee jaar tijd van concept tot concreet bouwplan uitgewerkt. Deze snelle ontwikkeling is mede mogelijk gemaakt door de NH Bouwstroom. 

Naast nieuwbouw en renovatie ontwikkelen we onze woningvoorraad ook door woningen te verkopen. Dat doen we doelgericht. Verkoop is geen doel op zich, maar een manier om buurten te versterken, de portefeuille te vernieuwen en te vergroten én om voldoende middelen vrij te spelen voor verduurzaming en nieuwbouw. Door gericht te verkopen kunnen we de mix van woningtypen in buurten verbeteren. We verkopen vrijwel alleen in buurten waar corporaties meer dan 30% sociale huurwoningen in bezit hebben. In buurten met 30% of minder sociale huurwoningen verkopen we alleen om dure renovatieprojecten te bekostigen of in zogeheten ‘kruimelcomplexen’ (de laatste woningen in een Vereniging van Eigenaren).

Begin 2025 verkochten we 509 sociale huurwoningen in Purmerend aan Wooncompagnie. De overeenkomst hiervoor werd in 2024 getekend. De verkoop was een belangrijke stap voor Rochdale, aangezien het de benodigde financiële ruimte geeft voor de grote nieuwbouw- en verduurzamingsopgave waar we voor staan, terwijl de woningen bij een andere corporatie behouden blijven voor de volkshuisvesting. Daarmee was de transactie helemaal in lijn met de financiële solidariteit tussen corporaties die door het Rijk wordt bepleit.  

Naast de al geplande complexmatige verkoop aan Wooncompagnie verkochten we ook woningen (85x) en parkeerplaatsen (18x) bij mutatie. Dit leverde meer inkomsten op dan begroot, ondanks dat het aantal verkochte woningen lager uitviel dan de geplande 127. Dit was het gevolg van een hogere gemiddelde verkoopprijs dan verwacht bij aan lager uitvallende mutatiegraad binnen de verkoopvijver. Ook de komende jaren zullen we woningen moeten verkopen. In 2026 breiden we onze verkoopvijver uit om de beoogde verkoopopbrengsten mogelijk te maken. Een laag uitvallende mutatiegraad vormt daarin een risico waarop we door het uitbreiden van verkoopvijver anticiperen. 

Naast woningen verhuurt Rochdale zo’n 900 bedrijfsruimten. Deze ruimtes kunnen een belangrijke rol spelen in de buurt. Want: ook goede voorzieningen maken een buurt sterker, zeker als het plekken zijn waar mensen elkaar ontmoeten of bijdragen aan een prettige en levendige sfeer. Daarom kijken we bij nieuwe verhuur van bedrijfsruimten nadrukkelijk ook naar de meerwaarde voor de buurt. In 2025 hebben we deze aanpak verder ontwikkeld. In plaats van ad-hoc beslissingen maken we keuzes op basis van een gebiedsgerichte visie. Goed onderzoek hoort daarbij. Dat deden we in 2025 in Amsterdam Zuidoost, waar we een uitgebreid brancheringsplan hebben opgesteld. Daarmee kunnen we gerichter sturen op een mix van voorzieningen die de buurt versterken.